Megbízóimhoz

Az ingatlanos segít és biztonságot nyújt

Az eladónak egy vadidegen emberrel kell egyezkednie a legjelentősebb értéktárgyáról, a lakásáról, ami jelentős kihívás számára.

Ebben a kényes helyzetben tudok sokat segíteni mint ingatlanos. A két fél közötti feszültségeket elsimítom és mint egy igazi probléma-megoldó, végigviszem az adásvételt. Ez azt jelenti, hogy mind a két fél részére biztonságot nyújtok.

Ez különösen akkor fontos, ha a tapasztalatlan eladóval szemben egy "dörzsölt" befektető áll.

 

 

HÁROM FŐ OK, HOGY BERAGADT AZ INGATLANOD;

 

1: érzelmi kötődés

 

Az érzelmi kötődés szinte minden értékesítés esetében fellépő "probléma", csak azoknál nem, akik befektetésnek is vették az ingatlant és egy percet sem laktak benne. A fő probléma vele, hogy az ember mindig jobbnak látja azt amiben él mint egy olyan ember, aki TERMÉKKÉNT tud az ingatlanra tekinteni. Rengetegszer fordult velem is elő, hogy a tulajdonos ragaszkodott a "jó állapot" feltüntetéséhez a hirdetésekben... komoly erőfeszítéseimbe és online hirdetések armadájába szokott kerülni, hogy megértessem vele: a piacon a jó állapot nem az, amiben ők élnek. És ezt egyáltalán nem bántásként mondom, mivel mint szinte mindenben, a vevők első benyomása rettenetesen fontos, nem igaz? Nem mindegy, hogy úgy lép be az érdeklődő a lakásba, hogy "hát, jobbra számítottam", vagy úgy, hogy "de jó, messze nincs olyan rossz állapotban, mint amire számítottam!". Éppen ezért fontos egy olyan külső szemlélő véleményét kikérni, aki tisztában van a jelenlegi ingatlanpiaci helyzettel és állapotokkal.

 

2: ingatlanpiaci helyzet

 

Logikus, hogy minél kisebb egy település és minél kevesebb a munkalehetőség, annál kevesebben szeretnének odaköltözni, ennélfogva az árak is alacsonyabbak kellenek hogy legyenek. Mindig vannak persze kivételek (pl turizmus miatt), de nagy általánosságban ez lesz a helyzet. Budapesten kicsit bonyolultabb a helyzet: fontos a környék minősége, a tömegközlekedés, a kosz, a parkolás, a munkahely közelsége és még sokminden. Ezért van az, hogy bár a VIII. kerület kiemelt lokáció lenne, a környék nem felel meg a legtöbb embernek, így az áraknak alacsonyabbnak kell(ene) lennie - sajnos ezt sok tulajdonos nem érti meg és nem fogadja el, mondván "ez a kerület is olyan jó mint a hetedik vagy a hatodik", vagy "sosem volt bajom itt senkivel" - én elhiszem, de az emberek előítéletesek, a IX. kerületnek is sok idő kellett, mire a rehabilitált rész megfelelően felkapott lett, a VIII. kerülettel is ez lesz, de még nem tartunk itt. A megoldás az informálódás: hozzáértő megkérdezése, online piac felmérése, árak összehasonlítása a közeli utcákkal illetve közeli kerületekkel, majd le kell vonni a konzekvenciát és ésszerű lépést hozni.

 

3: árazás

 

Hiába egy hozzáértő véleménye, hiába az online összehasonlítás, a tulajdonosok még mindig sokszor gondolják azt, hogy "ha Gizi néni a harmadikon harmincér' el tudta adni a vacak kétszobás lakását, akkor az én háromszobásom legalább negyvenet ér!". Kezdjük ott, hogy mindenkinek joga van azt mondani, amit csak akar. Vissza szoktam kérdezni, hogy "látta a szerződést?" Gizi néni azt mond ami szeretne". De ha igazat is mond, Gizi néni lakása lehet hogy sokkal jobb állapotú volt, erkélyes és utcára néző, ez a lakás meg udvari, közepes állapotú és erkély nélküli. Akkor miért is tudnád ugyanazt a négyzetméterárat? Rengeteg, tényleg rengeteg szempontot figyelembe kell venni és egy ingatlan, egy eladás  SOHA nem szabad elhamarkodott döntést hozni. Általános tény a mai piacon, hogy ha a hirdetés megfelelően el van készítve (jó képek, leírás, alaprajz és fontosabb adatok megadva), akkor egy héten belül legalább három érdeklődőnek telefonálnia kell, akik meg szeretnék nézni az ingatlant. Ez azt is jelenti, hogy az árazás el lett találva. Ha hetekig csak ingatlanosok hívnak (mert hidd el, rohadt sok fog hívni különböző dumával), akkor valamit elrontottál és ez legtöbbször az ár... Az online weboldalak alján lévő általános négyzetméterár mutató a legtöbbször csalóka, hiszen abban benne van minden az újépítésú lakásoktól kezdve a lepukkant putrikig, így eltolhatják rossz irányba a gondolatot. A legjobb itt is, ha tájékozódsz a környékbeli árakról és ahhoz RACIONÁLISAN hasonlítod saját ingatlanodat. 

 

 

 

5 ok, amiért fontos ingatlanost bevonni az eladásba

 

 2018. december 17. - LeoGroup Attila

 

Sokan fújnak ránk és a szakmánkra azért, mert néhány cég előrébb helyezi a mennyiséget a minőségnél az értékesítések tekintetében, de vannak a piacon olyan ingatlanosok, akik segítségével az életed egyszerűbb lesz, az eladásod zökkenőmentes és anyagilag is jobban jársz úgy is, hogy kifizetted a kollégát.

 

6-reasons-you-should-work-with-a-realtor.jpg

1: Objektivitás

 

A legtöbb eladó hajlamos beleesni abba a hibába, hogy jobbnak, értékesebbnek értékeli saját ingatlanját az érzelmi kötődés vagy az összehasonlítási alap hiánya miatt, mint kellene. Egy objektív külső szemlélő, akinek komoly összehasonlítási alapja van a piacon lévő és már értékesített ingatlanok tekintetében mindig segítséget tud nyújtani a megfelelő árazásban és a ingatlan előnyeinek kiemelésében. Szoktam mondani, hogy nekünk minden ingatlan egy termék, amit legjobb tudásunk és a termék tulajdonosának érdekei szerint kell értékesítenünk.

 

2: Marketing erő

 

Vannak ingatlanosok, akik semmi mást nem tesznek, mint felteszik az eladandó ingatlant a .com-ra és a saját rendszerükbe, majd várják a csodát, hogy érkezzen rá a vevő. Ezzel lefedik az online piac kb 70%-át, ami jóval több mint a semmi, de milyen jogon "tagadja meg" az eladótól a maradék 30%-ot? Főleg a google-ben kereső vásárlók miatt fontos a kisebb oldalakat is lefedni, ez akár 40-50 előfizetést is jelent, amit csak a profik csinálnak, rendszeren keresztül, komoly pénzekért. A marketing része még az ingatlanos self-marketingje is: fontos, hogy a piacon megtalálható legyen, rákeresve lecsekkolható legyen a munkája, fényképe után felismerhető legyen a találkozáskor.

 

3: Támasz az alkudozásnál

 

Egy jó ingatlanosnak a célja az, hogy minél jobb áron és feltételekkel adja el a szerződött partnerének, az eladónak az ingatlanját, tehát az alkut is érdemes mindig rajta keresztül intézni. Ilyenkor végigvisszük a folyamatot, lepapírozzuk az egészet így biztosítjuk mindkét felet, előkészítjük a szerződéshez szükséges részleteket, én ajándékba adom az energetikait és biztosítok helyet az irodámban a szerződéskötéshez - mindenki jól jár, mert a folyamat egy kézben, egy profinál van.

 

4: Naprakész piac- és hitelismeretek

 

A naprakész piaci ismeret rettentő fontos. Ismerni kell az aktuális hitellehetőségeket és változásokat, az adó és illetéktörvényeket (vagy ha különlegesebb eset van, kell kapcsolat ahonnan beszerezheti a válaszokat), a piaci válrozásokat és trendeket és a helyi piac sajátosságait, korlátait, előnyeit. Ezek nélkül kockázatos és anyagilag is fájdalmas lehet egy értékesítés, sokszor komoly meglepődés van az illeték kiszabásakor, pedig egy jó ingatlanosnak kötelessége tájékoztatni a feleket a későbbi fizetési kötelezettségekről.

 

5: Szakmai tapasztalatok a rejtett hibák elkerüléséhez

 

Nem véletlen kérnek fel sokan kereséskor: szeretnék, hogy a megtekintéskor kérdezzek rá azokra a dolgokra, amik nekik eszükbe sem jut, mert nem tudják, mit kell nézni: tetőproblémák, szigetelésbeli hiányosságok, vizesedés és salétromosodás, szomszédproblémák, tulajdonilap-problémák, stb... a lényeg, hogy ők tudjanak foglalkozni azzal, hogyan is rendezhetnék be, amíg én foglalkozom azzal, hogy nyugodt körülmények között vásárolhassanak és lakhassanak az adott helyen.

Nem kell mindenkinek ingatlanos

Ez is egy szakma, mint az autószerelő vagy a fogorvos. Ugyanúgy végzettség szükséges, a tapasztalat, a tudás és a folyamatos önképzés elengedhetetlen, de mindentől függetlenül NEM SZÜKSÉGES MINDENKINEK INGATLANOST ALKALMAZNIA. Egyszerűen van az a típus, aki el tudja adni maga is, és ezt minden ingatlanos kollégának meg kell értenie. Ez egy olyan szakma, ami rengeteget tud segíteni, de a szolgáltatásainkat és tudásunkat senkire nem kell ráeröltetni és tukmálni.

 

 

 

 

 

Teljesen fölösleges az ingatlanos?

                                                                                                                                     forrás: TF-információ

 

Az interneten, ingatlanos témákkal kapcsolatos blogokat, hozzászólásokat olvasgatva sok olyan véleménnyel találkozhatunk, melyek megkérdőjelezik az ingatlanközvetítő szakma létjogosultságát. Kérdésként gyakran felmerül: mi szükség van ingatlanosokra, ha nem csinálnak semmit, csak felveszik a jutalékot? Valóban nem csinálnak semmit?

 

Sokak szerint egy ingatlanközvetítő semmivel sem tesz többet egy lakás értékesítésekor, mint egy magánszemély: meghirdeti és megmutatja a lakást az érdeklődőknek. A valóság azonban egészen más. Egy megbízható, nagyobb ingatlanközvetítő iroda ugyanis nem csak hirdetési lehetőséget kínál, hanem olyan plusz értéket - például hitelügyintézés, ügyvéd biztosítása - és szakszerű ügymenetet is nyújt, ami miatt megéri hozzájuk fordulni az ügyfélnek. Ezek olyan tényezők, melyekkel időt és energiát spórolnak az ügyfeleknek, miközben nagyobb biztonságban érezhetik magukat - mondta Balla Ákos, a Balla Ingatlan tulajdonos-ügyvezetője.

 

Komoly marketing kell hozzá

Az ingatlanközvetítők, illetve az ingatlanközvetítő irodák munkája tehát összetettebb annál, mint hogy egyszerűen meghirdetik egy weboldalon a lakást. Nyilván a tulajdonos is fel tudja tölteni a hirdetési oldalakra a képeket és az adatokat, sőt ha jó fotókat, jó alaprajzot, jó szöveget ír a hirdetéseihez, és esetleg még ki is emeli azokat, akkor neki is esélye van az ingatlan eladására.

 

Jellemzően a tulajdonosok is így állnak hozzá kezdetben: először megpróbálják maguk értékesíteni lakásukat. Első lépésként felraknak egy egyszerű hirdetést ingyenes oldalakra, amiről hamar kiderül, hogy annyira mégsem ingyenes, hiszen a látogatottabb oldalakon az eladást hatékonyabbá tevő plusz szolgáltatásokért gyakran már fizetni kell.

"Sokszor azonban kiderül, hogy ez sem elég ahhoz, hogy gyorsan elkeljen az ingatlan. Nagyon nehéz a sok eladó ingatlan között felhívni a figyelmet a saját ingatlanunkra, megfelelően kommunikálni, hogy a miénk miért jobb vétel a többinél. A hatékony eladáshoz már komoly marketing kell" - magyarázta Schneider Zoltán, a Balla Ingatlan belvárosi irodájának szakmai vezetője.

 

Szakértelem és kommunikáció

Az ingatlanos munkája ráadásul ennél a profi marketingtevékenységnél is több. Szakmai tudásához hozzátartozik, hogy tisztában van az ingatlanpiaci árakkal azon a földrajzi területen, ahol dolgozik. Ezzel szemben egy tulajdonos, amikor beárazza a saját lakását, általában érzelmi alapon dönt, így egy picit mindig magasabbak lesznek az árak a reálisnál. Amennyiben az ingatlanos ügyes és talpraesett, akkor sikerül kibillentenie ebből a rossz helyzetértékeléséből a tulajdonost.

"Emellett egy jó ingatlanos pontosan látja, hogy eladásnál egy adott ingatlanból mit lehet kihozni, mik az előnyei és mik a hátrányai. És talán egy picit az előnyeit domborítja ki a hirdetési szövegekben. Ez persze nem azt jelenti, hogy letagadják az ingatlan negatív tulajdonságait, de megpróbálják a portékát kelendővé tenni, “ahogy a piacon is kifényesítik az almákat” - tette hozzá Schneider Zoltán.

 

Az ingatlanközvetítő sok tanácsot ad a tulajdonosnak, többek között az ingatlan értékesítésre való felkészítésről. Itt nem arról van szó, hogy elrejtjük a hibákat, inkább annak lehetőségét kell megteremteni az érdeklődő számára, hogy el tudja képzelni ott a későbbi életét. Ha például nagyon sok személyes tárgy van a lakásban, akkor nehezen tudja beleképzelni magát a lakásba. Ebből a szempontból talán az üres lakás a legjobb ingatlaneladásnál. És azért is, mert ilyenkor kulcsot is kap az ingatlanos a lakáshoz. Így egyrészt bármikor tudja mutatni az ingatlant az érdeklődőknek, másrészt nincs ott a tulajdonos. Utóbbi azért előnyös, mert az érdeklődők ilyenkor kevésbé feszengenek, bátrabban mernek kérdezni.

De a jó kommunikációra akkor is szükség van, amikor megérkezik a komoly érdeklődő a lakásba. A látogatás olykor beletorkollik egy ártárgyalásba, ami többnyire rendkívül szokatlan szituáció egy magánember számára. Hiszen az életében legfeljebb egy-két ingatlantranzakció fordul elő, tehát amikor alkudoznia kell a saját értéktárgyáról egy számára ismeretlen emberrel, nagyon idegen helyzetben találja magát. Ekkor fontos az ingatlanos szakember jelenléte, aki egyfajta mediátorként is működik.

Az ingatlanközvetítő tehát optimális esetben nem csak jó értékesítő, hanem egy olyan szakember, aki jól ért az emberekhez, kiválóan kezeli a konfliktushelyzeteket, és kitűnően kommunikál.

 

Kit képvisel az ingatlanos?

"Az ingatlanos mindkét felet képviseli, tehát a vevőt és az eladót is. Az eladó a megbízó, ő fogja a jutalékot fizetni, viszont a vevővel ugyanannyi munka van" - árulta el a Balla Ingatlan belvárosi irodájának szakmai vezetője. Az ingatlanos tudja, hogy az eladónak mik az igényei, milyen árkategóriában akarja az ingatlant értékesíteni, milyen időintervallumban, melyek a fontos tényezők számára, például a kiköltözés időpontja vagy az előleg összege.

De ugyanígy sokat tudnak a vásárlókról, az ingatlant kereső ügyfelekről is. Vagyis, hogy mekkora összeg áll rendelkezésükre, milyen gyorsan akarnak költözni. Ha az ingatlan bemutatása során tetszik nekik az ingatlan, akkor a közvetítő párhuzamba állítja mindkét fél igényeit, és ha lát arra reális esélyt, hogy ebből tranzakció lesz, akkor azt megpróbálja előkészíteni.

Kényes kérdés: mi a helyzet a jutalékkal?

Az emberek nagyon árérzékenyek, így fontos a jutalék mértéke. A kép vegyes: 2-6 százalék+áfa jutalékot is kérhetnek az irodák ma Magyarországon. A Balla Ingatlanirodák 2,5-3,5 százalék+áfa jutalékmértékkel dolgozik. "Természetesen ugyanez a jutalékmérték más ingatlanközvetítő hálózatnál nem ugyanezt a szolgáltatáscsomagot takarja" - teszi hozzá a szakember. Véleménye szerint egy átgondolt, költségoptimalizáltan működő irodahálózat 2,5-3,5 százalékos jutalékból kiváló szolgáltatást tud nyújtani.

Általában tételesen nem szokták felsorolni az ügyfelek számára, hogy adott jutalékhoz milyen szolgáltatások párosulnak, de kérésre ezt is megteszik. Vagyis elmondják, hogy milyen felületeken hirdetnek, milyen aktivitással, milyen kiemeléseket alkalmaznak, mikor megy a fotós.

Schneider Zoltán szerint, ha a tulajdonosok körültekintőek, és tényleg megnézik az ingatlanközvetítői piacot, leellenőrzik az irodákat, alapos mérlegelés után döntik el, hogy kinek adják oda a megbízást, akkor a végén elégedett ügyfelek lesznek belőlük. Ha a megfelelő irodát és szakembert választanák, és elfogadnák annak véleményét, akkor valószínűleg nem olvasnánk többet negatív véleményeket a blogokban és hozzászólásokban.

 

 

 

AZ INGATLANKÖZVETÍTÉS EGY KAMU SZAKMA! …VAGY MÉGSEM?

 

 

Mindenkinek tele a hócipője az ingatlanosokkal.

  • Közvetítők kíméljenek!
  • Ügynökök ne keressenek, mert azonnal leteszem a telefont!
  • Nem fizetek ingatlanközvetítőnek, még akkor sem ha vevőt hoz!
  • Ne hívjon, mert feljelentem zaklatásért!

És ehhez hasonló mondatokat olvasunk és halluk nap mint nap.

De ha mindenki utálja az ingatlanosokat, akkor hogy van az, hogy minden sarkon ingatlaniroda van?

Lehet, hogy az ingatlanközvetítés mégsem kamu szakma?

 

Kezdjük ott a történetet, hogy az átlag magyar ember nem azért nem fordul ingatlanos szakemberhez, mert ő maga is el tudja adni a lakását.

Hanem azért, mert van 3 címke a fejében, ami sokszor nem is saját tapasztalat:

  1. Az ingatlanos sok pénzt kér
  2. Nem csinál semmit
  3. Átver

Sajnos tény, hogy ebben a szakmában a legtöbb, magát ingatlanközvetítőnek nevező “szakember” azt sem tudja, hogy merre van Budapest…
Mivel enyhén szólva alacsony erre a piacra a belépési korlát (kell egy telefon, egy internetkapcsolat, meg egy laptop, és máris zaklathatod az ügyfeleket), sajnos iszonyatosan felhígult a szakma. Nagyon sok a szerencsevadász és a kókler, akik folyamatosan rombolják a piacot, és nehezítik azoknak a dolgát, akik az ingatlanközvetítést hivatásuknak tekintik.

Pedig egy profi ingatlanos hosszú évekig tanulja és gyakorolja, hogyan tudja az ügyfeleinek a legmagasabb szintű szolgáltatást nyújtani.

 

Nézzük, hogy mi az, amiben egy profi szakember segíteni tud

  • örököltél egy lakást, ami a 18.kerületben van.
  • de te Budán laksz.
  • minden nap 6-ig dolgozol.
  • a szabadidődben a következő dolgokkal foglalkozhatsz: Hirdetéseket adsz fel, és természetesen fizetsz érte, minden este mehetsz keresztül a városon a lakást mutogatni,
  • egész nap csörög a telefonod, és nem tudsz koncentrálni a munkádra,
  • mérgelődhetsz, ha a vevő nem jön el, nem ezt keresi, nincs ennyi pénze, stb. és te teljesen fölöslegesen jöttél keresztül a délutáni csúcsoforgalmon,
  • és ha nem sikerül gyorsan eladnod, akkor ez így megy hónapokon keresztül…

 

Ha rábízod egy profi ingatlanosra, akkor az egész cirkuszt azonnal leveheted a válladról.

Ugye így már nem is tűnik olyan soknak a jutlalék, amit az ingatlanközveítő kér?

Ráadásul egy profi ingatlanos KITERMELI A JUTALÉKÁT!

Nem hiszed?

Folytassuk a 18 kerületi lakás példáját:

  • hónapokig nem jelentkezik senki,
  • mire leengeded az árat.
  • mostmár sokan jönnek, de már a puttonyod tele van a városon átrohangálással.
  • végül valaki tesz egy ajánlatot, és te oda adod, csak már szabadulj tőle…

Hidd el, tudom mit beszélek. Ezerszer láttam ezt megtörténni.
A tapasztalatom szerint a tuladjonosok profi segítség nélkül rend szerint kb. 10%-kal a piaci értékük alatt adják el a lakásukat.

Az ingatlanos azon túl, hogy pénzt, időt és energiát spórol, tud segíteni abban, hogy elérd a maximális eladási árat!

Ingatlanturi

    Szentendre
    +36 70 306-0707
    ingatlanturi@gmail.com

Eladó ingatlanja van,
vagy épp ingatlant keres?

Adja meg adatait és segítünk!

Az Adatkezelési tájékoztatót elolvastam és elfogadom.
Üzenet küldése
Családi ház
Téglalakás
Rezidencia